Kaasomand on omand, mis kuulub mõtteliste osadena üheaegselt mitmele isikule. Selline omand tekib pärimisel, mitmele isikule vara tagastamisel või ühe kinnistu ostmisel mitme isiku poolt.
Tänapäeval tekivad kaasomandid eelkõige pärimise teel. Näiteks kui peres on mitu last ning nende vanemad on meie seast lahkunud ning nende kinnisvara on läinud jagamisele laste vahel. Seejärel kuulub igale lapsele mõtteline osa pärandi teel saadud kinnisvara
st. Sellist olukorda on võimalik vältida, kui on tehtud testament, kus on ära määratud, kes kinnisvara pärib.
Kaasomanike osad ühises asjas on võrdsed. Kui ei ole, siis see peab olema kindlaks määratud kas lepingu või seadusega.
Selleks, et kaasomandis kinnisvara oleks võimalik osta panga abil, tuleb kaasomandis kinnisvarale teostada notariaalne kasutuskord, kus on kirjalikult märgitud, milline osa kellele kuulub. Kokkulepe vormistatakse notari juures kõikide kaasomanike vahel ning seega peavad kohal olema kõik kaasomanikud. Notariaalse kasutuskorra kokkulepe kantakse ka kinnistusraamatusse ning ostes tasub alati kontrollida, kas kinnistusraamatus on vastav märge olemas. See kokkulepe kandub edasi omaniku vahetuse korral igale järgnevale omanikule.
MILLISED RISKID KAASOMANDIS OLEVA KINNISVARA OSTMISEL KAASNEVAD?
Kui puudub notariaalne kasutuskord, siis on tõenäoline, et ostuhuvilisel peab olema omafinantseering ning panga abil kinnisvara osta ei saa.
Ostmisel peab arvestama, et kõigil teistel kaasomanikel on õigus osta kinnisvara samadel tingimustel 2 kuu jooksul.
Võlaõigusseaduse kohaselt tuleb ostueesõigust omavale isikule viivitamatult teatada ostjaga sõlmitud müügilepingust, selle sisust ja kõikidest lepingu tingimustest, mis võib tema ostueesõiguse teostamise otsust mõjutada.
Seega soovitan leida see aeg ja küsida kõikidelt kaasomanikelt kinnitust, et nad on ostu-müügilepinguga tutvunud ning sellest hetkest läheb jooksma 2 kuud, mil neil on seadusega antud õigus oma otsus teha.
Ostu eesõigust ei saa kasutada kaasomanikud sundenampakkumise korral ning juhul, kui kaasomanik võõrandab kinnisasja mõttelise osa alaneja sugulasele (laps) või vanemale. Kaasomanikul on õigus temale kuuluvat mõttelist osa ühises asjas võõrandada, pärandada, pantida või muul viisil käsutada.
KUIDAS KAASOMANDIT LÕPETADA?
Jagamine reaalosadeks
Korteriomanditeks saab jagada iga kaasomandis oleva kinnistu, kui majas on reaalosadena eraldatavad korterid. Iga korteriomand koosneb sel juhul korterist ja selle juurde kuuluvast kaasomandi mõttelisest osast kinnistule ning maja kandvatele konstruktsioonidele. Iga selline korteriomand on iseseisev kinnisasi.
Selleks, et kaasomandit oleks võimalik lõpetada notaris asja reaalosadeks jagamisega, on eelnevalt vaja kohaliku omavalitsuse (KOV) ehitusspetsialisti nõusolekut ja arhitekti kinnitust, et antud kinnistule on võimalik korteriomandeid moodustada.
Seejärel kui piirid on kaasomanike poolt paika pandud, KOV ja arhitekt on need ära kinnitanud, on vajalik kõikide kaasomanikega minna notarisse ning vastav kokkulepe ära vormistada. Korteriomandi seadmise lepingu juurde lisatakse hoonejaotus- ja kinnistuplaanid, kus on ära tähistatud iga korteri piirid, ühiskasutusse jäävad ruumid ja kinnistu mõttelised osad. Selle lepingu alusel tehakse kinnistusraamatusse ka vastavasisuline märge.
Selline olukord sobib kortermajale, mis on endiselt täielikult kaasomandis, kuid seal on võimalik kergelt jagada kinnisvara reaalosadeks.
Ühe või mitme kaasomandi väljaostmine
Levinud ja lihtsaim viis on olukord, kus üks kaasomanikest ostab teistele kuuluvad osad ära ning saab seeläbi ainuomanikuks. Seda kasutatakse tihti siis, kui tegemist on näiteks kinnisvaraga, mis on saadud pärimise teel ning üks kaasomanikest soovib kogu kinnisvara endale soetada ning teised kaasomanikud on sellega nõus. Siinkohal peavad kaasomanikud jõudma kinnisvara tervikhinnas kokkuleppele, millega saab välja arvestada juba ka kaasomanikele kuuluvate osade hinna. Kui kokkuleppele ei jõuta, on mõistlik tellida eksperthinnang.
Kinnisvara müümine kaasomanike vahelisel enampakkumisel
Kui kinnisvara soovivad mitu kaasomanikku korraga, siis on mõistlik korraldada enampakkumine kaasomanike vahel. Kes pakub rohkem, saab kinnisvara välja osta.
Kinnisvara müümine kolmandatele isikutele
Kui kaasomanikud soovivad kaasomandit lõpetada, kuid keegi neist ei ole huvitatud ainuomanikuks saamisest, siis lõppeb kaasomandivorm ka siis, kui kõik kaasomanikud müüvad kinnisvara koos ning kogu kinnisvara omanikuks saab ainuisik.
Kui kokkulepet ei saavutata, tuleb pöörduda kohtusse
Ilma kõigi osapoolte vahelise kokkuleppeta või ka enamuse otsusega kaasomandit lõpetada ei saa. Nõue tuleb esmalt esitada teistele kaasomanikele ja kui nad ei jõua kaasomandi lõpetamises kokkuleppele, siis tuleb pöörduda kohtusse.
Minu näide:
Minu poole pöördus vanem meesterahvas, kes soovis oma osa kaasomandist müüa. Pärandina olid maja endale pärinud 3 isikut. Kaks neist soovisid müüa turuhinnaga ning üks neist soovis müüa oma sugulasele ning hinda alandada, kuid kuna ta omakorda soovis müügist teenitud tulu kinkida võrdselt oma lastele, siis ta ei olnud nõus ka oma osast midagi loobuma, et tema sugulane saaks tema osa võrra soodsamalt maja osta.
Esialgne probleem oli see, et isikud ei jõudnud hinnas kokkuleppele. Soovitasin tellida eksperthinnang, mida võtta olukorras aluseks maja müües. Eksperthinnang tuli selle poole kaldu, millega meie plaanisime müüki alustada, kui siiski ei tulnud meie soovitud hind päris täis. Siiski ei olnud 3. osapool ega ka sugulane hinnaga nõus. Ja kuna tegu oli kinnisvaraga, mida reaalosadeks jagada ei saanud, siis pöördusid kaks osapoolt kohtu poole.
Kui vanematel on mitu last, siis nende säästmiseks tasub vara kas kinkida ühele lapsele või müüa vara ära ja jagada raha nende vahel.
Comments