Millal tuleb kinnisvara müümisel maksta tulumaksu?
Tulumaksuvabastus kehtib, kui müüakse peamist elukohta ning tulumaksuvabastust saab kasutada kahe aasta jooksul korra.
Kui aga juhtub, et müügiperiood venib pikemaks ning selle ajal otsustatakse leida kinnisvarasse üürnik, et ei makstaks kommunaale tühja, siis sellisel juhul enam tulumaksuvabastus ei kehti, kuna inimese kodu müügi puhul mõistetakse koduks ennekõike seda kinnisvara, kus omanik ise elab. See kehtib ka lühiajaliserendi puhul, sest sellisel puhul müüakse tulu teenimise allikat ning sellisel juhul rakendatakse 20% tulumaks.
Erand
Suvilate puhul on siin erand. Ka suvilat tohib müüa 2 aasta jooksul tulumaksuvabalt, kuid siin on 2 lisapunkti, mida suvila kinnisasi peab täitma.
Suvila peab olema müüja omandis 2 aastat.
Kinnistu suurus ei tohi ületada 0.25ha
Kui kasutada näiteks suvila müümiseks tulumaksuvabastust, siis saab järgmist tulumaksuvabastust kasutada 2 aasta pärast kodu müümiseks. Kui müüa suvila ja kodu 2 aasta jooksul, siis peab ühe eest maksma tulumaksu.
„elukoha” mõiste. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 14 lõike 1 kohaselt on isiku elukoht koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Maksumaksja elukohta iseloomustab esmalt selle seotus tema isiklike ja majanduslike huvidega. Seega on elukoha kindlakstegemine iga maksuvabastuse juhtumi puhul fakti tõestamise küsimus. Riigikohtu suuniste kohaselt on maksuvabastuse rakendamisel määrav isiku tegelik elukoht.
Kuna elukoha võõrandamine on tulumaksuvaba, siis ei ole maksuvabastuse rakendamisel tähtis, kuidas eluruum on omandatud – kas päritud, kingitud, ostetud, tagastatud või ostueesõigusega erastatud.
Tulumaksu arvutamine
Oletame, et 2 aasta jooksul on ära kasutatud kodu tulumaksuvabastus ning pere on ostnud uue korteri, mis on renoveerimata, hinnaga 100 000€. Renoveerimisekuluks oli 20 000€, alles hoiti kõik arved, mis tõendasid kulude suurust, ning mõne aja pärast neile siiski asukoht ei sobinud ning otsustasid korteri maha müüa. Kinnisvaraturg oli vahepeal aga jõudsalt tõusnud ning korter müüdi hinnaga 138 000€.
Seega korteri müügist saadud tulu oli 138 000€- 100 000€- 20 000€ = 18 000€
Korteri eest tuleb tulumaksu maksta 18 000€st 20%, ehk siis 3600€.
Tulumaks tuleb tasuda Maksu- ja Tolliameti pangakontole hiljemalt deklaratsiooni esitamise aasta 1. oktoobriks.
Kui läheb aga teisti ja müügist saadakse kahju, siis sellist tehingut maksustamisel arvesse ei võeta ning deklareerima ei pea, kuid tehingu soetamis- ja müügikulu tõendavad dokumendid tuleb vähemalt viis aastat alles hoida.
Tulumaksuvabastus
Tulumaksuga ei maksustata vastuvõetud pärandvara või kingitust, kuid kui pärandvara müüakse hiljem mitteelukohana, siis tuleb tasuda tulumaks pea kogu müügisummalt. Maha saab arvutada pärija või kingituse saaja poolt tehtud kulud, mille puhul tuleb taas arved alles hoida, mis tõendaksid tehtud kulusi.
Samuti ei maksustata tulumaksuga kinnisasja sundvõõrandamisel.
Lisainformatsiooni antud teema kohta leiad SIIT.
Comments